Недвижимость заметки

Продажа недвижимости: взаимность в отсутствии предубеждений

Плавать в океане недвижимости в отсутствии искусного штурмана мы никому не посоветуем. Это аналогично опасно, как и заниматься самолечением. Лучше приступать к экспертам. Но и триумф такового совместной работы во многом находится в зависимости от верного выбора и стратегии взаимодействия. И в тех случаях станет возможно планировать на подходящее решение вашего жилищного вопросца.

Наши рекомендации - и тем, кто расстается с сложившимися у него избытками квартиры, и тем, кто задумал размен, к примеру, имея цель расширения жизненного места. Подавляющее большая часть сделок на вторичном базаре являют из себя обменные операции, исключительно оформляемые уговорами купли-продажи.

Обмены - в бывшем значении данного слова - сейчас потеряли собственную актуальность: большая часть объектов жилищного фонда присутствует в принадлежности. Оперативный простор бывает замечен, раз выставить собственную недвижимость на реализацию и незамедлительно при нахождении клиента начать подыскивать жилище, подходящее вашим запросам и способностям. Итак, нынешние советы прикасаются и соучастников размена - в той части, где они выступают в роли продавцов...

Федот, да не тот

В процессе сделки каждый продавец опасается нескольких вещей. Прежде всего он боится продешевить. Граждане склонны переоценивать свое жилье - в силу вполне понятных психологических факторов. Один из них - естественная избирательность восприятия, она отвечает нашим оптимистическим ожиданиям, особенно если в предшествующий период цены активно росли.

И при попытке самостоятельно оценить свою квартиру, опираясь на данные, которые содержатся хотя бы в данном номере `БН`, вы рискуете сильно промахнуться.

Допустим, у вас двухкомнатная квартира в одном из спальных районов. Интересно, какова ее `удачная` максимальная цена? Заглянув в соответствующий раздел `БН`, вы легко находите самую дорогую из расположенных в вашем районе `двушек`, схожую с вашей по ряду параметров.

Стоимость жилья воспринимается как приятный сюрприз. `Вот как квартиры-то подорожали!` - воодушевляетесь вы и потираете ручки, предвкушая момент расчетов. Но при этом совершенно не учитываете, что высокая стоимость обнаруженной вами квартиры, скорее всего, обусловлена множеством причин. Жилая площадь, может быть, примерно такая же, как у вашей, но общая - значительно больше. Находится квартира в кирпичном (а не в панельном, как у вас) доме. Здание расположено в более благоустроенном и экологически чистом секторе вашего района - весьма крупного и очень неровного по характеру застройки.

В большинстве типовых домов (застройки 60-90-х годов прошлого века), расположенных в спальных районах, жилая площадь двухкомнатных квартир колеблется в пределах 27-30 кв. м. Отличие незначительное. Что же касается общей площади, которая и определяет стоимость жилища, - картина иная. Размер стандартной `двушки` в зависимости от строительной серии дома может колебаться от 42 до 53 кв. м. Кроме этого, квартиры в кирпичных многоэтажках обычно дороже аналогичного жилья в `панельках`. И, конечно, большую роль играет инфраструктура (и инженерная, и социальная) окружающей территории.

Не исключено также, что рекламируется квартира от хозяина - неисправимого оптимиста, завышающего цену в надежде на чудо. Просить за свои хоромы мы можем любую сумму. Вот только получим не более того, что согласится заплатить покупатель.

Стоит помнить и о том, что в эпоху рыночных отношений всякий труд должен быть оплачен. Большинство рекламы в СМИ поступает от агентств. Значит, продавец получает на руки несколько меньше, так как в сумму, указанную в рекламе, включено и агентское вознаграждение.

Поэтому советуем: не пытайтесь самостоятельно оценивать свою недвижимость, создавая для себя стойкую, но неверную установку. Она способна воспрепятствовать нормальному взаимопониманию между вами и профессионалом. А делая неизбежные (ох, уж этот пытливый ум заинтересованного клиента!)прикидки `по аналогии`, уточните все параметры своего жилища, не забывайте о сериях, материале стен постройки и прочих факторах.

Эта сладкая, сладкая ложь...

Другая причина наших волнений - неверие в объективность риэлтера. Идет оно от подозрительности: негодник, мол, занижает цену, чтобы присвоить разницу. И от услуг именно тех, кто старается быть объективным, нередко отказываются в первую очередь, подсознательно ориентируясь на других - якобы готовых оправдать самые оптимистичные ожидания.

Добренький агент появится в вашем доме с улыбкой на устах, расточая похвалы всему, что он видит. С вашей оценкой недвижимого сокровища он вполне согласен. `Конечно, конечно! Не волнуйтесь, продадим в лучшем виде! Вот договор подпишем и прямо сегодня запустим объект в рекламу!` - заверяет он.`Наконец-то повезло!` - думаете вы, вспоминая визит предыдущего специалиста.

Ведь та гражданочка-агентша тоже сперва улыбалась. А потом как начала критиковать: и окна на шумную улицу, и звукоизоляция такая, что слышно все нюансы семейной жизни соседей, и ремонта давно не было, и планировка не вполне удачная... Как до цены дошло, так сразу руками замахала: `Что вы - на такую сумму не рассчитывайте!` Вывалила из портфеля кучу листиков с таблицами-графиками, стала ими трясти, что-то пытаться доказывать, на Интернет ссылаться, рассказывать о затишье на дотоле бурном рынке. Едва удалось распрощаться. Новый риэлтер - совсем другой. С таким приятно иметь дело. Не иначе как истинный профессионал.

Поэтому вы радостно подписываете договор, не особенно в него вчитываясь. Вот вы и `повелись` на ласковые слова и сладкие обещания... И еще не раз можете встретиться со своим добреньким агентом, чтобы обсудить вопрос понижения стоимости. Поскольку вдруг оказывается, что за такую сумму квартира ваша никому не интересна. И многое еще узнаете вы о состоянии рынка и выслушаете ту же критику в адрес ваших апартаментов. Теперь с вами можно работать`по-настоящему` - никуда вы не денетесь.

Поскольку в тексте сгоряча подписанного вами договора вполне могут быть предусмотрены и санкции за отказ от работы с фирмой - вплоть до наложения ареста на квартиру в случае вашего отступничества. И продажа состоится в конце концов по той самой рыночной стоимости (с учетом всех достоинств и недостатков), которую вам сразу предлагал установить `гнусный скептик` - тот первый агент, что вам так не понравился. Вот только разве рассчитывали вы потерять время? Да и осадок остался какой-то нехороший...

Маркетинг заказывали?

Чтобы не попасть в такую неприятную ситуацию, с одной стороны, и не продешевить - с другой, требуйте у агента доказательств адекватности его профессиональной оценки, в частности - анализа рыночной ситуации. Квалифицированный специалист обратится к межагентским компьютерным базам данных и Интернету, наглядно продемонстрирует вам статистику аналогичных продаж и ценовую динамику, вместе с вами проанализирует рыночную ситуацию. И определит конкурентоспособную стоимость вашей жилплощади среди подобных объектов, сделав поправку на влияние ряда дополнительных, хорошо известных специалисту факторов. А также даст подробную консультацию по предпродажной подготовке квартиры - чтобы она `заиграла`, приобрела соответствующий товарный вид.

Не исключено, что окончательное определение адекватной цены окажется менее оптимистичным, чем хотелось бы. Но главное - вы сможете объективно оценить ситуацию и уже не станете подвергать сомнению профессиональное мнение риэлтера, подкрепившего свою оценку серьезными расчетами, сравнительным анализом и статистическим материалом. Тогда - смело доверяйте ему представлять ваши интересы на всех остальных этапах сделки.

Либо, наоборот, убедитесь в том, что сей человек ничего не смыслит в вопросах маркетинга (изучения рынка), и быстренько отказывайтесь от его услуг: скорее всего, и все остальное он тоже делает по старинке. Профессионализм агента чаще всего свидетельствует и об уровне того агентства, которое он представляет. А значит, необходимо продолжить поиски настоящего специалиста и достойной доверия фирмы.

`Железная` логика

Некоторые продавцы, убедившись в компетентности агента, с энтузиазмом настраиваются на сотрудничество. Особенно если они обратились к риэлтеру по рекомендации друзей, уже успешно решивших с его помощью свою жилищную проблему. Однако когда общение доходит до стадии заключения договора, продавцы нередко начинают как-то жаться и увиливать, заявляя: `Сначала найдите мне покупателя, и тогда я все подпишу!`

Что ж, в логике и `здравом смысле` тут не откажешь: `Дорогой агент! Вы уже подробно и притом бесплатно проконсультировали меня по многим вопросам. Продолжайте и дальше в том же духе. Принимайте на себя обязательства проделать, опять же авансом, и дальнейшую работу. Потратьте немалые средства на организацию рекламной кампании, потом энное количество своего рабочего времени - отвечая на звонки интересующихся. Покатайтесь ко мне на просмотры с потенциальными покупателями. Ну, а когда найдется тот единственный, который скажет, что его все устраивает, то я, если будет соответствующее настроение, погода и мировая политическая обстановка, так и быть, что-нибудь подпишу! Если только за это время я вообще не передумаю продавать квартиру...`

Вряд ли серьезный и ценящий свой труд и время специалист согласится на такие условия. А нужны ли вам другие помощники? Поэтому без договора нормально организовать отношения с достойной фирмой и добросовестным агентом, скорее всего, не удастся. Никто не любит игру в одни ворота.

Другое дело, что перед заключением договора необходимо познакомиться с компанией, где работает встретившийся вам на жизненном пути риэлтер и которая будет в дальнейшем представлять ваши интересы. Также необходимо тщательно изучить предложенный вам договор и получить ответы на ВСЕ возникшие у вас вопросы.